خرید متری خانه به جای خانه
یک کارشناس بازار مسکن، گفت: در صورتی که معاملات مسکن در بورس انجام شود، می‌تواند منجر به فرآیند دست به دست شدن سهام شود و گردش پول صورت می‌پذیرد و هر آنچه در کشور منجر به گردش پول شود نتیجه‌ای مثبت دارد و می‌تواند از راکد شدن پول در بانک جلوگیری کند.
گرانی بی‌سابقه مسکن در سال‌های اخیر و ناتوانی روزافزون مردم از ورود به این بازار و گسترش رکود باعث شده طرح‌هایی جهت افزایش معاملات در بازار مسکن ارایه شود که یکی از این طرح‌ها فروش مسکن به صورت متری در بورس کالاست.
«فروش متری مسکن» در واقع اصطلاحی است که برای خرید چنین اوراقی به کار برده می‌شود. این اوراق بهادار در بورس عرضه می‌شود و خریداران این اوراق می‌توانند در طول یک دوره زمانی متر به متر یک واحد مسکونی را خریداری کنند که اگر قیمت مسکن افزایش یابد ارزش اوراق نیز به همین میزان افزایش می‌یابد و در واقع ارزش پول افراد متناسب با تورم بخش مسکن رشد خواهد کرد تا افراد از تحولات بخش مسکن عقب نمانند.
در حال حاضر تبلیغات یک بانک برای پذیره‌نویسی آنچه «نخستین صندوق املاک و مستغلات» نامیده شده در میان برنامه‌های تلویزیونی شروع شده و در این تبلیغات مخاطب تشویق می‌شود که حتی اگر پول خرید یک متر خانه را هم دارد پول خود را در این صندوق سرمایه‌گذاری کند. فارغ از اینکه قرار بود سالی یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا شرایط اینچنینی در بازار مسکن به وجود نیاید، اتفاق جدید را می‌توان در رده ترفند‌های ویژه برای جمع‌آوری پول ارزیابی کرد که با رنگ و لعاب «صندوق املاک و مستغلات» انجام می‌شود.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن درخصوص ایجاد چنین صندوقی برای فروش متری مسکن، گفت: این سیاست از اساس غلط است زیرا به مزایده گذاشتن نیاز‌های ضروری جامعه مانند بخش درمان یا مسکن درست نیست، چرا که این‌گونه نیاز‌ها باید بیشترین تسهیلات را دریافت کنند، اما نیاز‌های ضروری جامعه به مزایده گذاشته شده است.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: از سوی دیگر استاندارد‌هایی هم که می‌بایست در بورس اجرا شود رعایت نشده است. اینکه به جای کمک به خانه‌دار شدن مردم و حل مشکلات ضروری‌شان این موارد را به مزایده بگذارند تنها منجر به آشفته‌تر شدن بازار مسکن خواهد شد.
افزایش سفته‌بازی با خرید و فروش مسکن در بورس
گودرزی تصریح کرد: همواره در بورس در برخی از سهم‌ها صف خرید و فروش درست می‌شود و قیمت‌های غیرواقعی هم ارایه می‌شوند و اشخاص حقوقی ذی‌نفع هم تا جایی که امکان داشته باشد قیمت‌ها را افزایش می‌دهند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بسیاری از کارشناسان مخالف بردن مسکن به بورس و فروش متری آن هستند، گفت: این اقدام نه تنها گره‌ای از مشکلات فقدان مسکن را حل نمی‌کند بلکه باعث می‌شود قیمت‌های غیرواقعی و نجومی فعلی را با سفته‌بازی بالا نگه دارند و فشار اقتصادی بیشتری را بر خانواده‌های ایرانی تحمیل کنند.
چالش اصلی بورس بی‌اعتمادی است
گودرزی خاطرنشان کرد: متاسفانه به نظر می‌رسد عده‌ای می‌خواهند از اعتبار بورس و ساختار آن سوءاستفاده کنند و استاندارد‌های بورس را نادیده بگیرند.
او با بیان اینکه چالش اصلی بورس بی‌اعتمادی است ادامه داد: در حال حاضر به دلیل عدم ملزم بودن شرکت‌های بورسی به تجدید ارزیابی و از سوی دیگر تورم دو رقمی در اکثر سهم‌ها تا ۸ درصد قیمت واقعی، دارایی شرکت‌های بورسی عرضه می‌شود، اما باز هم خریداری ندارند. گودرزی گفت: برخورد‌های سلیقه‌ای و سوداگرانه در بورس باعث شده تا بیشترین ضربه به بورس وارد شود و سوءاستفاده‌های شدیدی از گرایش مردم به سرمایه‌گذاری در این حوزه صورت پذیرد.
افزایش ۷۰۰ درصدی قیمت‌ها از زمان ساخت تا فروش
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: ما معتقدیم که قیمت‌ها باید به واقعیت نزدیک شود، چرا که این نرخ‌ها واقعی نیستند و بین هزینه ساخت مسکن و قیمت بازار تفاوت بسیار زیادی وجود دارد و گاهی قیمت‌ها از ساخت تا فروش تا ۷۰۰ درصد اضافه می‌شود.
او افزود: متاسفانه با وجود آنکه امروز هزینه هر مترمربع ساخت طرح ملی مسکن با استاندارد‌های تعریف شده و قیمت‌های پیشنهادی بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان برآورد می‌شود، اما میانگین قیمت مسکن در تهران در محدوده ۷۸ تا ۸۰ میلیون تومان شده است، بنابراین می‌توان گفت هیچ ارتباط معناداری بین هزینه‌ها و قیمت تمام شده مسکن وجود ندارد و از سوی دیگر مسوول مستقیم آشفته‌بازار مسکن و فشار‌ها و نارضایتی‌ها قانون‌گذاران هستند، چراکه در بخش مسکن دچار فقر شدید قانون‌گذاری هستیم.
مالی‌سازی مسکن درست نیست
مسعود فراهانی، کارشناس بازار مسکن درخصوص فروش متری مسکن بر این باور است که کلیت این سیاست درست نیست، چرا که مصداق مالی‌سازی مسکن محسوب می‌شود.
فراهانی با بیان اینکه مالی‌سازی ذیل کالایی‌سازی دسته‌بندی می‌شود، افزود: زمانی که مسکن را به عنوان یک دارایی در بورس عرضه می‌کنند و آن را به این شکل می‌خواهند به فروش برسانند از طریق مالی‌سازی مسکن کالایی‌سازی آن هم بیشتر می‌شود و کلا نیاز افراد به مسکن به رسمیت شناخته نمی‌شود و تنها تقاضای افراد به مسکن به رسمیت شناخته می‌شود.
خانه‌دار شدن افراد با این‌گونه طرح‌ها دور از انتظار است
او تصریح کرد: براساس قانون اساسی مسکن نیازی است که دولت‌ها موظفند سازوکار آن را برای خانوار‌ها تامین کنند، اما در بخش تقاضا دولت هیچ وظیفه‌ای ندارد و افراد باید کار کنند و با به دست آوردن درآمد مکفی کالایی که در بازار عرضه می‌شود را تهیه کنند.
فراهانی خاطرنشان کرد: بعید است این طرح منجر به خانه‌دار شدن افراد فاقد مسکن شود، چراکه کل فرآیند کالایی‌سازی مسکن است و دولت عملا اعلام می‌کند که به جز ساخت مسکن هیچ وظیفه دیگری ندارد و اگر افراد نمی‌توانند مسکن تهیه کنند یک متراژ محدودی را در بورس برای این افراد درنظر می‌گیرد، اما در کل هویت مسکن را با این کار از بین می‌برد و حتی مسکن هم به عنوان یک کالا درنظر گرفته نمی‌شود بلکه تبدیل به اجزایی کوچک‌تر می‌شود و به عنوان یک دارایی در بورس خرید و فروش می‌شود و چنین فرآیندی زمینه را برای سوداگری فراهم می‌کند.
نرخ‌گذاری‌ها نباید به صورت هیجانی باشد
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در مورد فروش متری مسکن، گفت: این نوع سیاست‌گذاری‌ها به منظور تحرک بخشیدن به بازار املاک درست است و با تجمیع سرمایه‌هایی که در دست مردم است معاملاتی هم شکل خواهد گرفت.
او در ادامه افزود: در صورتی که معاملات مسکن در بورس انجام شود، می‌تواند منجر به فرآیند دست به دست شدن سهام شود و گردش پول صورت می‌پذیرد و هر آنچه در کشور منجر به گردش پول شود نتیجه‌ای مثبت دارد و می‌تواند از راکد شدن پول در بانک جلوگیری کند.
اکبرپور با بیان اینکه نرخ‌هایی که در بورس برای این املاک ارایه می‌شود نباید هیجانی باشد، تصریح کرد: قیمت‌ها باید واقعی باشند، اما اینکه بورس در چه چارچوبی قرار است این معاملات را انجام دهد و مبنای معاملات بر چه اساسی است حائز اهمیت است.
ضرورت بازگشت اعتماد برای سهامداری
این کارشناس بازار سرمایه خاطرنشان کرد: متاسفانه در گذشته بسیاری از کارخانجاتی که حتی کلنگ آن‌ها را نزده بودند سهم‌شان را به مردم فروخته بودند و همین مساله باعث از بین رفتن اعتماد مردم شد.
او با بیان اینکه ضرورت دارد تا اعتماد سرمایه‌گذاران به بورس برگردد، تصریح کرد: راهکار درست آن است که پیش از این اقدام (فروش متری مسکن در بورس) یک بررسی میدانی صورت پذیرد که در کشور‌های دیگر آیا این اقدام انجام شده یا خیر، در صورتی که انجام شده بود این معاملات به چه صورت بوده و آیا به مرحله اجرا درآمده یا خیر و براساس آن بهترین ابزار‌ها برای اجرای این طرح چه بوده است و نتایج آن هم منتشر شود و در اختیار همه مردم قرار گیرد.
الزام بر بیمه کردن ملک سرمایه‌گذاران در بورس
اکبرپور با بیان اینکه بیمه ملک خریداری شده بسیار مهم است، گفت: ایران کشوری زلزله‌خیز است و اگر قرار است این املاک به صورت متری به افراد فروخته شود باید پیش‌بینی خسارت‌های احتمالی این املاک را هم بکنند و این املاک را بیمه کنند.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: هدف فردی که چند متر مربع مسکن را خریداری می‌کند این است که با افزایش قیمت این چند متر بتواند یا آن را بفروشد و در جای بهتری سرمایه‌گذاری کند یا آن را نگه دارد و از سود آن استفاده کند و متراژ بالاتری را تهیه کند، اما اینکه این مساله با چه سرعتی شدنی است و آیا باعث مالک شدن افراد می‌شود یا خیر باید بررسی میدانی شود که آیا در کشور‌های دیگر مانند پاکستان، هند و بنگلادش و... این سیاست پیاده شده است؟
الگوبرداری از کشور‌های اروپایی درست نیست
او تصریح کرد: شرایط اقتصادی ایران با شرایط اقتصادی کشور‌های توسعه یافته اروپایی متفاوت است و نمی‌توان شبیه آنچه مردم آن کشور‌ها برای خانه‌دار شدن انجام می‌دهند در ایران هم انجام داد.
به عنوان نمونه در زمینه اخذ مالیات تقریبا به سیاست‌های مالیاتی کشور‌های اروپایی نزدیک شده‌ایم، اما مشکل اینجاست که سطح درآمدی و کسب و کار‌ها و رقابت‌های اقتصادی و اولویت داشتن بخش خصوصی و کوچک بودن دولت‌ها در آن کشور‌ها با ایران بسیار فرق دارد.
او با بیان اینکه ضرورت دارد برای هر گونه فروش ملک در بورس مطالعه میدانی صورت گیرد، افزود: در ایران تنها بخش‌هایی از اقدامات کشور‌های اروپایی کپی‌برداری شده بدون آنکه جوانب دیگر اقتباس شود و همین مساله هم باعث شکست بسیاری از سیاست‌گذاری‌ها در کشور شده است که همین موضوع را در افزایش مالیات‌ها می‌بینیم و اینکه بسیاری از کسب و کار‌ها عملا از دور خارج شده‌اند.
