فروش خانه یا خالی‌فروشی؟
مشمولان «یک میلیون مسکن» با پیشفروش وارونه شوکه شدند.
به گزارش منیبان، روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: «مشمولان طرح خانه‌سازی دولتی در اولین فراخوان برای تکمیل پروسه ثبت نام در این طرح با سه پرسش بی‌جواب در خصوص «قیمت نهایی»،« محل ساخت» و«زمان تحویل واحدها» مواجه شدند.
اولین فراخوان از مشمولان طرح خانه‌سازی دولتی در قالب ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال به دلیل مواجهه متقاضیان واجد شرایط فراخوانده شده با فرآیند پیشفروش وارونه، منجر به شوکه‌شدن این دسته از متقاضیان شد.
برخی از متقاضیانی که در پاییز امسال و به دنبال بازگشایی امکان ثبت نام در طرح خانه‌سازی دولتی اقدام به بارگذاری مدارک اعلام شده در سامانه مربوطه کرده بودند، زمستان امسال و طی روزهای اخیر برای تکمیل پروسه ثبت نام به عوامل تکمیل پرونده تقاضا برای قرارگرفتن در فهرست مشمولان این طرح ارجاع داده شدند. ظرف هفته‌ها و روزهای اخیر پیامکی به برخی از ثبت‌نام‌کننده‌های طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال ارسال شد که از آنها خواسته شده بود به منظور تکمیل پروسه ثبت نام و تشکیل پرونده در زمان مشخص به عوامل ثبت‌نام‌کننده مراجعه کنند. متقاضیان شهر تهران برای تکمیل پروسه ثبت نام به شهرهای جدید اطراف پایتخت فراخوانده شدند. مراجعه این گروه از متقاضیان به عوامل ثبت نام و برخورد آنها با حداقل سه ابهام و پرسش بدون پاسخ، یک شاهد عینی از آخر و عاقبت طرح مسکن‌سازی دولتی را منعکس می‌کند که در واقع می‌توان از آن به عنوان چهارمین سند نشان‌دهنده بیراهه تامین مسکن ارزان‌قیمت از مسیر خانه‌سازی دولتی یاد کرد. تجربه مربوط به دوره ساخت مسکن مهر گزارش اخیر دیوان محاسبات از روند پیشرفت خانه‌سازی دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن و کارنامه بانکی مسکن‌سازی دولتی، سه سند قبلی نشان‌دهنده شکست سیاست مسکن حمایتی از مسیر خانه‌سازی دولتی است. اسنادی که نشان می‌دهد جایگزینی مسیر بیراهه مداخله مستقیم دولت در خانه‌سازی با هدف تامین مسکن ارزان‌قیمت برای گروه‌های کم‌درآمد و فاقد مسکن به جای حضور و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نهایت به سرانجام مطلوب و مورد نظر نخواهد رسید. در واقع این اسناد هر کدام به‌تنهایی نشان‌دهنده آخر و عاقبت جایگزینی دولت با بازیگر اصلی ساخت مسکن (بخش خصوصی) است. اولین مواجهه حضوری متقاضیان فراخوانده شده این سوال را ایجاد کرده است که آیا این طرح، برنامه‌ای برای خانه‌سازی مطابق با اصول درست پیشفروش مسکن است یا عملا خالی‌فروشی پروژه‌هایی است که بنا بر روایت متقاضیان مراجعه‌کننده برای تکمیل پرونده و همچنین اعلام عوامل ثبت نام، مهم‌ترین اجزای آن شامل قیمت تمام‌شده، مبالغ پرداختی در هر مرحله از پیشرفت پروژه، محل دقیق ساخت پروژه‌ها و همچنین زمان دقیق تحویل واحدها هنوز مشخص نیست.
چهارمین سند شکست سیاست بیراهه
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، مواجهه اخیر متقاضیان طرح خانه‌سازی حمایتی در قالب ساخت واحدهای مسکونی دولتی، چهارمین سند شکست بیراهه سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن است. اولین سند مربوط به تجربه مسکن مهر است. در شرایطی که مسکن مهر قرار بود در مدت دو سال ساخته و به متقاضیان تحویل شود اما عملا این پروژه به طور متوسط بیش از ۱۰ سال زمان برد. در واقع به طور میانگین اجرای پروژه‌های مسکن مهر ۱۰ سال به طول انجامید و در طول این بازه زمانی متقاضیان در چند مرحله با افزایش هزینه ساخت مواجه شدند و وام ساخت هم در چند مرحله افزایش یافت.
دومین سند شکست سیاست خانه‌سازی دولتی و جایگزینی دولت با بازیگر اصلی حوزه ساخت مسکن (سرمایه‌گذاران و سازندگان بخش خصوصی) به یک گزارش اخیر منتشرشده از سوی دیوان محاسبات کشور مربوط می‌شود. آبان ماه امسال دیوان محاسبات کشور به عنوان بازوی نظارتی مجلس بر فعالیت وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و دستگاه‌ها و ... در گزارشی اعلام کرد پیشرفت فیزیکی کل طرح اقدام ملی مسکن در دو سال گذشته تنها ۱۲درصد بوده است.
طرح اقدام ملی مسکن، طرحی برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور از سوی دولت دوازدهم بود که هم‌اکنون در طرح نهضت ملی - طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال - ادغام شده است. بنا بر آن چه آبان امسال از سوی دیوان محاسبات کشور اعلام شد، این طرح عملا برنامه‌ای شکست خورده و فاقد پیشرفت فیزیکی مطلوب بوده است. قرار بود همه این واحدها تا پایان دولت دوازدهم تکمیل و تحویل شود اما پیشرفت فیزیکی کلی این طرح عملا ۱۲ سال است؛ طرحی که مطابق با زمان‌بندی صورت‌گرفته پیش نرفت و با همان مشکلات قبلی، در طرح جدید خانه‌سازی دولتی ادغام شد.
سومین سند از شکست سیاست خانه‌سازی دولتی به کارنامه بانکی این طرح‌ها برمی‌گردد. بر اساس اعلام بانک عامل مسکن در حالی که قرار بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن تا پایان دولت دوازدهم دست کم ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به بازار مسکن شهرهای کشور عرضه شود، تا امروز تنها عملیات ساخت ۳۱ هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده است. چون بر اساس اعلام بانک عامل و پرداخت‌کننده تسهیلات این طرح از مجموع ۴۰۰ هزار واحد برنامه‌ریزی شده، تنها ۳۱هزار واحد مسکونی به مرحله انعقاد قرارداد برای دریافت تسهیلات رسیده‌اند. این شرایط نشان‌دهنده آن است که پیشرفت فیزیکی این طرح حول و حوش هشت درصد یعنی حتی کمتر از آن چه دیوان محاسبات کشور در گزارش خود در این باره اعلام کرده بود، است.
دیوان محاسبات کشور در حالی در این گزارش دلایل شکست سیاست ساخت مسکن دولتی از مسیر طرح اقدام ملی را اعلام کرده است که رد پای همه این مشکلات در طرح جدید نیز دیده می‌شود. دیوان محاسبات در این باره اعلام کرده بود: سیاستگذاری‌های مقطعی در تامین مسکن مانند طرح اسکان ضربتی ۷۷، طرح استیجاری، طرح مسکن مهر، اجاره‌داری پنج ساله و نیز طرح اقدام ملی مسکن باعث بلاتکلیفی دستگاه‌های اجرایی و مردم شده است. نرخ بالای تسهیلات (۱۸درصد) تزریق مالی پروژه‌ها و روند احداث آنها را دچار مشکل کرده است. تخصیص اراضی و نقشه‌های ساخت برخی پروژه‌ها هنوز قطعی نیست و سازمان ملی زمین و مسکن فاقد اراضی مناسب و کافی برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن در برخی از استان‌هاست.
این در حالی است که بنا بر اعلام دیوان محاسبات کشور در بسیاری از استان‌ها هیچ‌گونه منابع مالی دولتی تخصیص نیافته است و هزینه ساخت، صرفا از طریق آورده خود متقاضی و تسهیلات بانکی تامین شده است. همچنین عواملی از جمله تورم و عدم ثبات قیمت مصالح، عدم نظارت بر بازار مصالح، تخصیص‌نیافتن مصالح به صورت یارانه‌ای، عدم تطبیق تعدیلات با نرخ واقعی تورم، پرداخت‌نشدن تسهیلات در زمان مقرر توسط بانک، بوروکراسی اداری طولانی، کمبود اراضی دولتی مناسب برای اختصاص به متقاضیان، موقعیت نامناسب جغرافیایی و هزینه‌های بالای آماده‌سازی، ضعف در اجرای شبکه‌های خدماتی، تاخیر در شروع عملیات ساخت، عدم همکاری مناسب دستگاه‌های ذی‌ربط (شهرداری، شرکت‌های خدماتی شامل آب، برق، گاز و ...) در ارائه خدمات به سایت، عدم پیش‌بینی اعتبار پیرامون تامین خدمات زیربنایی توسط دستگاه‌های ذی‌ربط و عدم تعهد دستگاه‌های فوق برای اجرای ساختمان‌های مورد نیاز مانند مسکن مهر و عدم چابکی دستگاه‌های مجری در اجرای این طرح تاثیر زیادی در بر زمین ماندن آن داشته است.
سند چهارم نیز شاهد عینی و روایت مردمی از پروسه ثبت نام و آن چه در زمان مراجعه حضوری آنها برای تکمیل پرونده تقاضا به وقوع پیوسته، است. روایت‌های مردمی در این باره نشان می‌دهد در حالی که انتظار می‌رفت در زمان فراخوان دولت برای مراجعه حضوری متقاضیان به عوامل ثبت نام دست کم سه آیتم مهم یعنی قیمت تمام‌شده ساخت واحدها، رقم و زمان دقیق اقساط آورده متقاضیان که باید در طول دوره ساخت از سوی آنها تامین شود، محل دقیق اجرای پروژه (زمینی که قرار است واحدها روی آنها احداث شود) و همچنین زمان دقیق تحویل پروژه‌ها به آنها اعلام شود، نه تنها از این بابت اطلاع‌رسانی‌ای به آنها صورت نگرفت بلکه عوامل ثبت نام در پاسخ به پرسش متقاضیان در این باره اعلام کردند که هنوز هیچکدام از این موارد مشخص نیست. یا از واژه نمی‌دانم برای پاسخ به متقاضیان استفاده کرده و اظهار بی‌اطلاعی کردند.
این در حالی است که هیچ اطلاع‌رسانی دقیقی در این زمینه از سوی متولی مسکن تاکنون صورت نگرفته است و بسیاری از متقاضیان هم‌اکنون در برزخ تکمیل روند ثبت نام یا انصراف از طرح قرار گرفته‌اند؛ چرا که عملا مشخص نیست این افراد که عموما از قشر کم‌درآمد با توان مالی محدود هستند در طول دوره ساخت در چه زمانی و به چه میزانی باید اقدام به پرداخت پول کنند. از سوی دیگر حتی خاک این پروژه‌ها نیز به آنها نشان داده نشده و افراد نمی‌دانند قرار است واحدهای آنها در کجا ساخته شود و این ساخت‌وسازها به لحاظ تعداد طبقات وتراکم جمعیتی به چه صورت خواهد بود.
در واقع سوالاتی که در یک پیشفروش طبیعی و درست مطرح شده و قبل از هر اقدامی برای واریز پول از سوی خریداران به آنها پاسخ داده می‌شود، در اولین فراخوان دولت از متقاضیان برای تکمیل پرونده ثبت نام بدون پاسخ باقی مانده است. این در حالی است که حتی در پرریسک‌ترین شکل پیش‌خرید مسکن که در واقع پیش‌خرید در مرحله صفر اجرای پروژه یا همان پیش‌خرید روی خاک است، حداقل این سه آیتم مهم یعنی قیمت ساخت، محل دقیق اجرای پروژه و زمان تحویل به پیش‌خریدار اعلام می‌شود.
در چنین شرایطی لازم است متولی مسکن و مسئولان ارشد طرح خانه‌سازی دولتی هر چه سریع‌تر نسبت به اصلاح روند موجود و توقف شکل فعلی ثبت نام‌ها اقدام کنند؛ چرا که خود دولت سیزدهم نیز پیش از این وعده کرده بود که اجرای این طرح قرار است متفاوت از همه طرح‌های تامین مسکن باشد که از گذشته تاکنون در کشور اجرا شده است. آن طور که متولی مسکن پیش از این اعلام کرده بود قرار بود ابتدا دولت برای مشخص‌شدن نیاز واقعی به ساخت مسکن در مناطق مختلف مطالعات دقیق انجام دهد و سپس اقدام به خانه‌سازی کند. اما دولت هم‌اکنون در حالی فراخوان تکمیل مدارک به متقاضیان را صادر کرده است که این سه آیتم مهم برای پیشفروش مسکن را بی‌پاسخ گذاشته است. دولت و متولی مسکن باید به این موضوع توجه داشته باشند که نیازسنجی به معنای ایجاد ابهام و سوال در ذهن متقاضیان با مشخص‌نبودن شرایط نیست؛ چرا که پاسخ‌ندادن به این پرسش‌ها می‌تواند ریسک ورود به این طرح را در ذهن متقاضیان پررنگ کرده و آنها را به دلیل بی‌اطلاعی از جزئیات پروژه، دلسرد کند. تا جایی که بخش زیادی از این متقاضیان به دلیل مسیر تاریک مسکن‌سازی دولتی از این طرح انصراف داده و سیاست تامین مسکن کم‌درآمدها از مسیر مسکن حمایتی عملا به هدف اصابت نکند.
دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد حتی در صورتی که دولت قصد ندارد بازار مسکن را از مسیر درست یعنی رفع انجماد از واحدهای مسکونی احتکارشده به واسطه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و افزایش ریسک و هزینه ملاکی و سفته‌بازی تنظیم کند و بنا به عرضه مسکن از مسیر انبوه‌سازی دارد، نباید جایگزین بازیگر اصلی بازار ساخت‌وساز یعنی بخش خصوصی شود؛ چرا که نداشتن تجربه کافی در این زمینه منجر به بروز خطاهای زیادی خواهد شد. از جمله خطر پیشفروش وارونه و خالی‌سازی به جای خانه‌سازی را ایجاد می‌کند. از آنجا که تخمین هزینه نهایی ساخت تنها از سوی سازندگان و سرمایه‌گذاران باتجربه امکان‌پذیر است، طبیعی است که دولت از همان ابتدا قادر به تخمین هزینه ساخت و اعلام زمان و میزان آورده متقاضیان متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها نخواهد بود. در واقع این خالی‌فروشی و پیشفروش غیرطبیعی تبعات بیراهه سیاستگذاری در بازار مسکن است.
یک طرح، سه قیمت
در شرایطی که متقاضیان در روزهای اخیر با بی‌اطلاعی و عدم اعلام قیمت تمام‌شده واحدها از سوی عوامل ثبت نام و تکمیل پرونده طرح خانه‌سازی دولتی روبه‌رو شده‌اند، هم‌اکنون سه قیمت برای این واحدها وجود دارد. مسئولان اجرای این طرح اخیرا اعلام کردند که اگر چه هنوز رقم دقیق ساخت این واحدها اعلام نشده است اما تخمین‌ها نشان می‌دهد که رقم آورده متقاضیان تهرانی حول و حوش ۱۵۰ میلیون تومان خواهد شد که با در نظر گرفتن وام ۴۵۰ میلیون تومانی مسکن حمایتی، قیمت هر مترمربع از این واحدها حدود شش میلیون تومان تمام می‌شود (با توجه به متوسط متراژ اعلام‌شده برای هر واحد که ۱۰۰ متر مربع است). سازنده‌ها و فعالان ساختمانی شهر تهران اما اعلام می‌کنند که در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن (بدون احتساب هزینه زمین)، با کیفیت خوب، رقمی حول و حوش ۱۰ میلیون تومان است. اما در سایت ثبت نام مسکن یک میلیونی جدولی درج شده است که عدد اولیه آورده متقاضیان و همچنین درصدهای اعلام شده برای پرداخت آورده متناسب با هر مرحله پیشرفت فیزیکی پروژه، نشان می‌دهد که هر مترمربع از این واحدها حدود هفت میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تمام می‌شود.
تعهد پرریسک متقاضیان
متقاضیانی که ظرف روزهای اخیر برای تکمیل پرونده ثبت نام خود به صورت حضوری به عوامل مربوطه مراجعه کرده‌اند از اخذ یک تعهدنامه پرریسک از ثبت نامی‌ها خبر می‌دهند. در متن تعهدنامه‌ای که از این متقاضیان در زمان مراجعه گرفته شده، آمده است: «اینجانب ضمن اعلام توانایی مالی پرداخت سهم آورده و اقساط تسهیلات بانکی، متعهد می‌شوم که مبلغ آورده اولیه و سایر مبالغ مربوط به سهم آورده را در هر مرحله و در مهلت تعیین‌شده پرداخت کنم.»
متن این تعهدنامه در شرایطی که هنوز زمان و میزان پرداخت آورده متقاضیان تعیین نشده است، الزامی پرریسک برای پیش‌خریداران و متقاضیان ایجاد می‌کند؛ چرا که متقاضیان در شرایطی این تعهدنامه را امضا کرده و آن را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسانده‌اند که نه می‌دانند که به چه میزان باید آورده نقدی تامین و پرداخت کنند و نه می‌دانند که این مبالغ باید در چه زمان‌هایی پرداخت شود. از این رو این تعهدنامه ریسک بزرگی را برای پیش‌خریداران ایجاد خواهد کرد و منجر به بروز نگرانی و سردرگمی آنها خواهد شد.
تبعات غافلگیری در زمان ثبت نام
این غافلگیری می‌تواند تبعات منفی گسترده‌ای را برای متقاضیان و متولی مسکن به همراه داشته باشد؛ به خصوص آن که از متقاضیان قبل از مشخص‌بودن رقم آورده و همچنین زمان‌بندی پرداخت سهم متقاضی از هزینه ساخت در هر مرحله از ساخت، تعهد محضری دریافت شده است که مبالغ باید در زمان تعیین‌شده پرداخت شود. طی روزهای اخیر و در مواجهه با چنین شرایطی بسیاری از متقاضیان نسبت به ادامه فرآیند ثبت نام یا انصراف از این طرح دچار تردید و دودلی شده‌اند. در واقع غافلگیری در زمان ثبت نام طرح مسکن‌سازی دولتی، می‌تواند منجر به سرخوردگی، دلسردی و انصراف متقاضیان شود.
این رویداد در نهایت شکست کامل سیاست خانه‌سازی دولتی را به همراه دارد که از ابتدا با هدف تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، افزایش عرضه و تنظیم‌گری بازار مسکن طراحی و اجرایی شده بود.»
