آیا می‌توان به علت گران شدن، معامله ملک را بر هم زد؟

به گزارش منیبان؛ برهم زدن معامله به علت گرانی امکان دارد؟ این سوالی است که بسیار از ما پرسیده می‌شود. یکی از راه‌های پایان دادن به عقد لازم فسخ آن است. عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین بطور یکجانبه حق برهم زدن آن را ندارند مگر آنکه به موجب قانون یا قرارداد حق فسخ به آن‌ها داده شده باشد. در مقابل عقد لازم عقد جایز قرار دارد که در این نوع عقد هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می‌تواند عقد را برهم بزند.

برهم زدن معامله به علت گرانی

حق فسخ می‌تواند یا به موجب قانون باشد یا قرارداد طرفین. پیش‌بینی فسخ عقد توسط طرفین بدین نحو است که طرفین در ضمن قرارداد یا خارج از آن برای خود یا شخص ثالث، حق فسخ قرارداد در نظر می‌گیرند.

به موجب ماده ۳۹۹ قانون مدنی در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

بنابراین طرفین باید مدت زمان حق فسخ را مشخص نمایند در غیر این صورت هم شرط و هم عقد باطل خواهد بود.

حق فسخ در مواردی توسط قانون پیش بینی گردیده و از آن به عنوان “خیار” یاد شده است. در واقع خیار به معنای حق قانونی یکی از طرفین عقد برای برهم زدن معامله است. به موجب ماده ۳۹۶ قانون مدنی خیارات قانونی از قرار ذیل‌اند:

• خیار مجلس

• خیار حیوان

• خیار شرط

• خیار تاخیر ثمن

• خیار رویت و تخلف وصف

• خیار غبن

• خیار عیب

• خیار تدلیس

• خیار تبعض صفقه

• خیار تخلف شرط

همچنین می‌توان از خیار تعذر تسلیم و خیار شرکت نام برد.

اثر فسخ قرارداد نسبت به آینده است بدین معنا که تعهدات طرفین نسبت به آینده از بین خواهد رفت و بعد از اعلان فسخ رابطه قراردادی طرفین قطع خواهد شد.

لازم به ذکر است که اعمال حق فسخ در خیار مجلس، حیوان، غبن، عیب، تدلیس، رویت و تخلف از وصف فوری است و در خصوص باقی خیارات مدت زمان اعمال حق فسخ براساس عرف در نظر گرفته می‌شود.

همچنین باید اشاره نمود که شخصی که خواهان فسخ قرارداد است باید در ابتدا اظهارنامه‌ای ارسال نموده و مراتب فسخ را به طرف دیگر اعلام نماید.  سپس تقاضای تنفیذ فسخ را تحت قالب دادخواست فسخ قرارداد از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه ارائه نماید.

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به این پرسش در خصوص برهم زدن معامله به علت گرانی باید گفت دو راه برای برهم زدن معامله وجود دارد که یکی توافق طرفین در خصوص فسخ عقد است و دیگری ارائه دادخواست فسخ توسط کسی است که ادعای فسخ معامله را به علت تحقق شرایط یکی از خیارات قانونی دارد.

بنابراین کسی که برهم زدن معامله به علت گرانی را می‌خواهد و خواستار فسخ معامله دارد باید ادعای خیار غبن داشته و آن را ثابت نماید.

توضیح آن‌که در شرایطی که یکی از دو طرف از انعقاد معامله دچار ضرر و زیان فاحشی شده که این ضرر ناشی از عدم رعایت تعادل بین عوضین معامله باشد می‌تواند معامله را به استناد خیار غبن فسخ نماید.

شرایط اعمال خیار غبن برای برهم زدن معامله به علت گرانی

• معامله باید معوض باشد.

• کسی که فریب خورده است نباید هنگام عقد از قیمت عادلانه باخبر باشد.

• غبن باید فاحش باشد یعنی عرفا قابل مسامحه نباشد.

• مغبون باید خیار را فورا اعمال نماید.

بنابراین، بعد از آن که هریک از طرفین پی برد که معامله سبب ضرر فاحش او شده است، می‌تواند معامله را فسخ کند.