فرار سرمایه بخش خصوصی از بازار مسکن تهران
رشد قیمت در مسکن به نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد. اتفاقی که می‌تواند در سال‌های اخیر هم کاهش سرمایه گذاری در اقتصاد را توجیه کند هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد.
به گزارش منیبان، در بهار امسال، رشد سرمایه بخش خصوصی در مسکن کمتر از سال ۹۹ بوده و تقریبا فروکش کرده است. بررسی مناطق شهری نیز نشان می‌دهد سهم این سرمایه در تهران تقریبا در کف ۴ سال بوده و در مقابل در شهر‌های کوچکتر به قله خود در این بازه زمانی رسیده است. تحلیل‌ها پای چند عامل مهم را در این اتفاق دخیل می‌دانند. جمعیت، قیمت مسکن و شوک‌های این شاخص مهم.
روند سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن در این سال‌ها مسیر عجیبی را پشت سرگذاشته است. به طورکلی یکی از مهم‌ترین بخش‌های رشد اقتصادی در سمت مصارف بانک مرکزی تشکیل سرمایه است. موضوعی که دو بخش خصوصی و دولتی داشته و در شاخه‌های ماشین آلات و ساختمان ارزیابی می‌شود.
طبعا رشد سرمایه گذاری در بخش ساختمان می‌تواند تبعات مثبت یا منفی در اقتصاد داشته باشد. در همین رابطه طبق داده‌هایی که بانک مرکزی اخیرا از وضعیت رشد اقتصادی و تغییر متغیر‌های سازنده آن ترسیم کرده نشان می‌دهد بخش خصوصی تمایلش را به ساختمان سازی کمتر کرده است.
رشد ۴۰ درصدی سرمایه وارد شده به مسکن
بنا به گزارش اکوایران، طبق آماری که بانک مرکزی به صورت فصلی آن را منتشر می‌کند سرمایه بخش خصوصی در ساختمان سازی برابر در بهار ۱۴۰۱ برابر با ۱۴۵ هزار میلیارد تومان بوده است؛ که در مقایسه با سال قبل خود ۴۱ درصد رشد داشته است.
در مقایسه این آمار مشاهده می‌شود روند این رشد که در پایان زمستان سال ۹۹ به اوج خود رسیده بود اکنون کاهشی شده و در فصل‌های متوالی در دوسال اخیر مسیری کاهشی را دنبال کرده است.
با این حال مقایسه آمار با فصل قبل خبر از افزایشی جزئی داده که در صورت ادامه آن می‌تواند نشان از خیز مهم تری در این باره باشد. نکته مهم دیگر آن است که ارقامی که بانک مرکزی در این حوزه منتشر کرده به صورت جاری بوده و بدون ارزش زمین درج شده است.
در تفکیک‌های آماری ارائه شده در بخش سرمایه سرازیر شده بخش خصوصی در ساختمان که عموما در سطح مسکونی است، مشاهده می‌شود به نوعی سهم این سرمایه در استان تهران کمتر شده و در مقابل به سایر مناطق شهری کوچکتر افزوده شده است.
طبق داده‌های بانک مرکزی، حجم سرمایه وارد شده دربخش مسکن تهران برابر با ۲۳ هزار میلیارد تومان بوده که تقریبا سهمی ۱۵ درصدی را از کل این رقم در کشور داشته است. روند‌ها حاکی از آن است که در این مقایسه مسیر این سهم کاهشی بوده و اکنون این رقم از پاییز تا زمستان امسال در کمترین سطوح خود در سال‌های اخیر قرار داشته است.
دو بخش دیگردر این آمار «شهر‌های بزرگ به جز تهران» و «سایر مناطق شهری» کشور است. در شهر‌های بزرگ دیگر مشاهده می‌شود سهم سرمایه از کل این بخش، تقریبا حول کانال ۴۰ درصد قرار داشته و باوجود نوسانات کوتاه مدت، اما این سهم تغییر قابل ملاحظه‌ای را از ابتدای سال ۹۷ تاکنون نداشته است. در بهار امسال با ثبت سرمایه ۵۳ هزار و ۷۰۰ میلیاردی، سهم این بخش از کل مسکن خصوصی برابر با ۳۷ درصد بوده است.
اما نکته مهم‌تر اشاره به روند این متغیر در سایر مناطق شهری داشته است. مناطقی که به نسبت شهر‌های بزرگ، کوچکتر هستند. در این آمار‌ها مشاهده می‌شود حجم سرمایه سرازیر شده در بخش مسکن در بهار ۱۴۰۱ برابر با ۶۸ هزار و ۳۸۰ میلیارد تومان بوده و تقریبا ۴۷ درصد از کل این شاخص را پوشش داده است.
بیشتر بخوانید: قیمت مسکن به چه سمتی می‌رود؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد این بیشترین سهم ثبت شده از ابتدای سال ۹۷ تاکنون بوده که نشان از میل بیشتر بخش خصوصی در سرمایه گذاری مسکن در شهر‌های کوچکتر در قیاس با تهران و شهر‌های بزرگ دیگر داشته است.
اما با این حال رشد نقطه‌ای آن معادل با ۵۰ درصد بوده که در مقایسه با زمستان سال ۱۳۹۹ پایین‌تر است؛ بنابراین می‌توان گفت در این مدت ضمن کاهش میل به سرمایه گذرای در بخش مسکن، اما سهم مناطق شهری کوچک از ورود سرمایه به بخش ساختمان مسیری مغایر با این سهم در استان تهران داشته است. این در حالی است که در شهر‌های بزرگ دیگر به جز تهران سهم این شاخص تقریبا ثابت بوده و در سال‌های گذشته تغییر چندانی نداشته است.
به طور کلی برخی از کارشناسان معتقدند سرمایه وارد شده بخش خصوصی ساختمان که غالبا می‌تواند رابطه‌ای مستقیم با رشد اقتصادی داشته باشد و خود نیز یکی از عوامل افزایش در تولید ناخالص داخلی محسوب شود.
در همین رابطه در مقاله بررسی تاثیر متغیر‌های کلان اقتصادی بر سرمایه گذاری مستقیم خارجی (خوشنویس، سلیمانی فرد ۱۳۹۸) داده‌های آماری ۱۳۵۸ تا سال ۹۲ مورد بررسی قرار گرفته و چند آورده مهم اقتصادی به ثبت رسیده است. طبق این مقاله تورم اثر معلومی را بر این شاخص ندارد گاهی ممکن است موجب رشد شود و گاهی موجب کاهش.
اما آن چه مشهود است آن است که رشد قیمت در مسکن به نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد. اتفاقی که می‌تواند در سال‌های اخیر هم کاهش سرمایه گذاری در اقتصاد را توجیه کند هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد. در سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن در مناطق شهری کشور قابل توجه بوده و این رشد قیمت در تهران چشمگیرتر از مناطق دیگر کشور بوده است.
شاخص مهم دیگر در این تحلیل بررسی اثر «جمعیت» بر تغییرات این شکل از سرمایه در فصول اخیر است. طبق معاملات اثبات شده در این پژوهش مشاهده می‌شود جعیت اثری معکوس را با رشد سرمایه گذاری در ساختمان دارد. طبق این مقاله ایـن نتیجـه بـا تئـوری اقتصـادی بخصوص در ایران سازگار است، زیرا با رشد جمعیت و ازدیاد افراد جامعه و توجه آن‌ها به یکی از اصلی‌ترین نیازهایشان یعنی مسکن و افزایش تقاضای مسکن، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کرده، اما میزان سرمایه گذاری سرمایه گذاران در بخش مسکن بواسطه افزایش قیمت زمین و مصالح و هزینه‌های تمام شده، کاهش می‌یابد.
درصورتی که این موضوع به درستی عنوان شده باشد، می‌توان گفت رشد بیشتر جمعیت در تهران موجب نیاز بیشتر دراین استان به بخش مسکن شده و این موضوع با رشد بیشتر قیمت، موجب کاهش سرمایه گذاری شده است.
نکته جالب توجه در مقاله‌ای که در چهارمین کنفرانس ملی در مدیریت، حسابداری و اقتصاد با تاکید بر بازاریابی منطقه‌ای و جهانی به چاپ رسیده این بوده که مهم‌ترین عامل در رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی طبق تحلیل‌های آماری خود سرمایه گذاری است. یعنی شوک‌هایی که به این بخش در اثر عوامل بیرونی منتقل می‌شود اثری مانا‌تر بر تغییرات سرمایه گذاری خواهد گذاشت.
در نهایت تمام تحلیل‌های گفته شده می‌تواند تا پایان بهار امسال را شامل شود. باید دید آمار بانک مرکزی در خصوص تابستان و پاییز به چه نحو بوده و آیا این بازار به تغییرات نرخ ارز در این مقاطع واکنش نشان خواهد داد؟
