تمام شدن قیمت مسکن با این مبلغ؟/ چه اتفاقی در حال رخ دادن است؟
ابرپروژه مسکن ملی یکی از مهم‌ترین وعده‌های رئیسی از قبل انتخابات تاکنون بوده است. به اعتقاد طراحان این پروژه، نهضت ملی مسکن به دو شیوه می‌تواند به اقتصاد ایران کمک کند. اول به وسیله ساخت ۴ میلیون مسکن و افزایش عرضه مسکن، بحران هزینه مسکن و اجاره‌نشینی تا حدی حل می‌شود. در وهله دوم هم به گفته طراحان این طرح، اجرایی شدن آن می‌تواند بیش از ۲ میلیون شغل ایجاد کند و کمک بزرگی به مساله اشتغال کند.
به گزارش منیبان به نقل از بورسان؛ با این اوصاف هنوز بسیاری ازمسائل پایه‌ای این ابرپروژه چندان شفاف نیست. مواردی مانند نحوه اجرا شدن طرح، هزینه ساخت، شیوه پرداخت این هزینه توسط مردم و نحوه تامین مالی و تامین مصالح از مواردی هستند که با انتقادات زیادی مواجه‌اند.
در این گزارش با بررسی وعده‌ها و صحبت‌های مقامات دولتی در خصوص این طرح و همچنین بررسی هزینه ساخت این مسکن‌ها به سردرگمی خطرناک دولت در این پروژه و هزینه ساخت واقعی خانه‌های دولتی می‌پردازیم.
دولتی‌ها چه قیمتی را برای مسکن ملی اعلام می‌کنند؟
یکی از مهم‌ترین مسائل در خصوص مسکن ملی که با انتقاد زیادی همراه شده است، شیوه قیمت‌گذاری دولت برای خانه‌های نهضت ملی مسکن است. مقامات دولتی در خصوص قیمت خانه‌های نهضت ملی مسکن بارها اعداد مختلفی از متری ۲ تا ۶ میلیون تومان را اعلام کرده‌اند. اما آخرین عددی را که محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، به عنوان قیمت پایه اعلام کرده است متری ۴.۵ میلیون تومان است. البته وی در ادامه مصاحبه‌‌ای که با ایسنا داشته گفته است: قیمتی که مطابق قرارداد برای ساخت با سازنده‌ها تعیین می‌شود همانطور که گفتم نرخ پایه است و نباید با قیمت تمام شده اشتباه گرفته شود. آنچه که سازنده‌ها می‌سازند بخشی از پروژه است، تمام پروژه نیست. اگر نرخ عوارض، خدمات، دستمزد و دیگر مولفه‌ها تغییر کند مشمول واحدها خواهد شد.
ابهام اول؛ هزینه واقعی ساخت مسکن چقدر است؟
به نظر می‌رسد امکان ساخت مسکن با چنین هزینه‌ای پایین باشد. کارشناسان و سازندگان اغلب اعتقاد دارند که با چنین اعدادی نمی‌توان ساخت‌وساز انجام داد. یکی از انبوه‌سازان مطرح به بورسان می‌گوید: «اگر قرار باشد از مصالح ایرانی درجه یک استفاده شود حداقل متری ۱۱ میلیون تومان هزینه ساخت خواهد بود. اگر هم از مصالح کیفیت متوسط استفاده شود این عدد حداقل ۹ میلیون تومان به ازای هر متر مربع خواهد بود.»
از طرفی دیگر همانطور که دیدیم هم معاون وزیر گفته است این اعداد قطعی نیست و اگر نرخ عوارض، خدمات، دستمزد و دیگر مولفه‌ها تغییر کند مشمول واحدها خواهد شد. حال طبق همین صحبت‌ها، از طرفی با توجه به افزایش حدودا ۴۰ تا ۶۰ درصدی دستمزد و از طرفی دیگر سهم حدودا ۳۰ درصدی هزینه دستمزد و خدمات در شاخص هزینه ساخت مرکز آمار، به نظر می‌رسد در صورتی که دیگر نهاده‌ها بعد از عید تغییری نداشته باشند و صرفا شاهد افزایش هزینه دستمزد باشیم، می‌توان انتظار داشت طبق محاسبات دولت هزینه ساخت حداقل به متری ۵.۲ میلیون تومان برسد.
بررسی‌های بورسان هم نشان می‌دهد که در هر متر مربع ساختمان بین ۵۰ تا ۷۰ کیلوگرم فولاد (تیرآهن و میلگرد) و ۱۵۰ تا ۲۰۰ کیلوگرم سیمان استفاده می‌شود. با توجه به ارزانی سیمان، ساختمان‌هایی که سهم سیمان بیشتر و سهم فولاد کمتر است معمولا هزینه ساخت کمتری دارند. با توجه به نوع مسکن حمایتی، به نظر می‌رسد این ساختمان‌ها هم مانند مسکن مهر با سهم بیشتر سیمان همراه باشند. در چنین شرایطی بررسی‌های بورسان نشان می‌دهد با سطوح کنونی قیمت مصالح، در ارزان‌ترین حالت ساخت هر متر مربع مسکن حمایتی چیزی حدود ۷.۵ میلیون تومان تمام می‌شود. البته با توجه به رشد متوسط حدودا ۵۰ درصدی هزینه دستمزد این عدد بعد از عید به حدود حداقل ۸.۵ میلیون تومان می‌رسد. البته با توجه به تورم سنگینی که طی سالیان سال با آن مواجه بوده‌ایم، به نظر می‌رسد ساخت مسکن در ۴ سال آینده حتی با این اعداد هم سخت و حتی بعید باشد. به این ترتیب به نظر می‌رسد ساخت هر متر مسکن با کمتر از ۵ میلیون تومان یک وعده غلط‌انداز و ناشدنی است.
ابهام دوم؛ شیوه پرداخت هزینه مسکن ملی چگونه است؟
یکی دیگر از ابهامات مسکن ملی که مورد انتقاد قرار گرفته است، مبلغ پیش‌پرداخت و همچنین نحوه پرداخت هزینه این خانه‌ها است. به طوری که در حالی پیش‌تر محمود محمودزاده، معاون وزارت مسکن، اعلام شده بود که پیش‌پرداخت برای سه دهک نخست ۲۰ میلیون تومان و برای دیگر افراد ۴۰ میلیون تومان است؛ اما چند وقت پیش رستم قاسمی، وزیر مسکن، در برنامه‌ای تلویزیونی پیش‌بینی کرد که مبلغ پیش‌پرداخت در تهران حدود ۱۵۰ میلیون تومان باشد. به این ترتیب همچنان ابهامی بزرگ در مبلغ پیش‌پرداخت مسکن ملی وجود دارد.
به غیر از پیش پرداخت، اعلام شده که بقیه هزینه مسکن به صورت تسهیلات پرداخت می‌شود. این تسهیلات در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، در مراکز استان ۴۰۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۳۵۰ میلیون تومان خواهد بود. رستم قاسمی در یک برنامه تلویزیونی سود این تسهیلات را ۱۸ درصد و مدت بازپرداخت را ۲۰ ساله اعلام کرده بود.
اما محمودزاده، معاون وزارت راه، در یک برنامه تلویزیونی ضمن این که سود تسهیلات را ۱۸ درصد اعلام کرد، گفته بود: «در قانون جهش تولید مسکن، صندوق ملی مسکن تعریف شده است که صندوق ملی مسکن مابه‌التفاوت سودها را مدیریت می‌کند. بدین معنا برای دهک‌های اول تا سوم با پایین‌ترین قیمت ممکن با ۵ درصد سود تسهیلات پرداخت می‌شود. برای دهک‌های متوسط نیز سود تسهیلات تا حداکثر ۱۲ درصد است و مابه التفاوت توسط صندوق ملی مسکن به بانک‌ها پرداخت می‌شود. به این ترتیب هزینه کل و شیوه پرداخت آن هم چندان شفاف نیست.
اخطار اول؛ از دست رفتن مجدد اعتماد
اظهارات متفاوت و ضد و نقیض دولتی‌ها درخصوص این پروژه اولین چیزی که به ذهن خطور می‌کند این است که خود دولت هم هنوز برنامه دقیق و مشخصی برای این پروژه ندارد. چیزی که در صورت واقعیت می‌تواند منجر به خطاهای بزرگ در اجرای ابرپروژه نهضت ملی مسکن شود.
شاید مهم‌ترین چیزی که در صورت عدم درست اجرای این پروژه می‌تواند آسیب ببیند اعتماد مردم به دولت باشد. هنگام پروژه بزرگ مسکن مهر در دولت نهم و دهم هم این اتفاق رخ داد. به طوری که در آن هنگام نیز برآورد کارشناسان ساخت مسکن با هزینه متر مربعی ۶۰۰ هزار تومان بود اما دولت اصرار داشت مسکن مهر را با قیمت متری ۳۰۰ هزار تومان بفروشد. در نهایت هم این وعده محقق نشد و با کش‌دار شدن این پروژه و افزایش سنگین تورم، مسکن مهر با قیمتی بیش از متری ۲.۵ میلیون تومان به خریداران واگذار شد.
در دولت قبلی هم افزایش بی‌اعتمادی به دولت به واسطه بازار سهام رخ داد. جایی که در سال ۹۹ دولت به شدت مردم را تشویق به سرمایه‌گذاری در بورس می‌کرد و بعد از ریزش بازار هم بارها از برگشت بورس و کف‌های حمایتی وعده داد. اما این اتفاقات رخ نداد و به واسطه سقوط آزاد بلندمدت و فرسایشی بورس موجی از بی‌اعتمادی مردم به دولت شکل گرفت.
حال اگر دولت نتواند پروژه مسکن ملی را با قیمت‌های وعده داده شده تحویل دهد، نهضت ملی مسکن ممکن است پاشنه آشیل دولت سیزدهم در جلب اعتماد عمومی شود.
