نکته مهمی که خیلی از را مستاجران نمی‌دانند
پس از عقد هر قراردادی حقوق و تکالیفی برای هر دو طرف معامله ایجاد می‌شود. یکی از عقود که همواره از آن سوال می‌شود عقد اجاره است.
به گزارش منیبان؛ در عقد اجاره یکی از تکالیفی که برای مالک ایجاد می‌گردد تعمیر ملک است. به این‌صورت که اگر ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد مالک باید نسبت به تعمیر آن اقدام نماید. در این مطلب به موضوع نکته ای که مستاجران نمی دانند می‌پردازیم.
الزام موجر به تعمیرات اساسی
قانون‌گذار جهت حفظ حقوق مستاجر در ماده ۴۸۶ قانون مدنی به این موضوع پرداخته است. مطابق این ماده: انجام تعمیرات در عین مستاجره (ملک مورد اجاره) که برای استفاده مستاجر از ملک لازم است بر عهده مالک است.
سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است منظور قانون‌گذار از تعمیرات عین مستاجره چیست؟
در ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ آمده است:
منظور از تعمیرات آن دسته از تعمیراتی است که مربوط به خود ملک و بنا است. تعمیرات جزئی از قبیل زیبایی و تزئینات بر عهده مستاجر است.
پس از ارائه دادخواست توسط مستاجر دادگاه قرار جلب نظر کارشناسی را صادر می‌نماید. پس از اعلام نظر کارشناس و ضرورت تعمیر عین مستاجره جهت استفاده مستاجر، مالک ملزم به انجام تعمیرات می‌گردد.
دادگاه صالح برای رسیدگی
درصورتی‌که مستاجر هزینه تعمیرات را از مالک مطالبه کند مشمول دعاوی منقول بوده و باید در دادگاه محل سکونت مالک طرح دعوا نماید. اما چنانچه مستاجر انجام تعمیرات عین مستاجره را درخواست کند دعوا غیر منقول بوده و دادگاه محل وقوع ملک برای رسیدگی صالح است.
پس از صدور حکم الزام موجر به انجام تعمیر و قطعی شدن آن درصورتی‌که موجر از انجام حکم خودداری کند دادورز (مامور اجرا) به مستاجر اعلام می‌کند که خود نسبت به تعمیر مال مورد اجاره اقدام نماید. و هزینه انجام آن را مطالبه نموده و همچنین مستاجر می‌تواند انجام تعمیرات را به شخص ثالث واگذار کند.
نکته مهم و اساسی در خصوص تعمیر مال مورد اجاره آن است که در صورت اقدام خودسرانه مستاجر بدون اطلاع به مالک یا حکم دادگاه نسبت به تعمیر ملک، دیگر حق دریافت هزینه‌های صورت گرفته وجود ندارد. پرداخت آن بر عهده خود مستاجر است.
همچنین درصورتی‌که تعمیرات اساسی به دلیل عدم استفاده نامناسب مستاجر از ملک باشد و این خرابی‌ها ناشی از عمل خود مستاجر باشد نمی‌توان موجر را به انجام تعمیرات ملزم نمود. علاوه بر این تشخیص اساسی بودن یا نبودن تعمیرات بر عهده دادگاه و نظر کارشناس دادگستری است. لازم به ذکر است درصورتی‌که ایرادات اساسی در هنگام عقد اجاره وجود داشته باشد برای مستاجر حق فسخ ایجاد می‌گردد.
