مذاکرات وین این نقش را در بازار مسکن دارد

به گزارش منیبان؛ همان‌گونه که پیش‌تر در یادداشت‌های مختلف بیان کرده‌ام، از دید نگارنده عامل اصلی در جهت دهی به مولفه‌های عرضه و تقاضا در بخش مسکن و در نتیجه شکل‌گیری حالت‌های مختلف در این بازار، شاخص‌های کلان اقتصادی و به‌ویژه در حال حاضر اقتصاد سیاسی است. بنابراین مطالبی که در ادامه به عنوان پیش‌بینی از روند بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ ارائه خواهد شد بر بنیان آخرین برآوردها و گمانه‌زنی‌ها از نتایج مذاکرات بین‌المللی ایران استوار خواهد بود. در این راستا، اگر چه در حال حاضر توافق قطعی حاصل نشده است ولیکن فضای حصول توافقی ولو کوتاه‌مدت و ناپایدار در بلندمدت، از خوش‌بینی بیشتری نسبت به ترک میز مذاکرات و شدت گرفتن تحریم‌ها و افزایش تنش در کوتاه‌مدت برخوردار است. درنتیجه تثبیت نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی ناشی از عدم‌افزایش شدید قیمت دلار به عنوان اتمسفر حاکم بر اقتصاد کلان و اصلی‌ترین پایه تحلیل‌های آتی مفروض خواهد بود.

نقش محوری مذاکرات

با توجه به موارد فوق الذکر و نظر به اهمیت بالای تقاضا، ابتدا بازار مسکن را از منظر تقاضا بررسی می‌کنیم. همان‌گونه که می‌دانیم تقاضا در بازار مسکن به دو دسته تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری تقسیم می‌شود. اصلی‌ترین شاخص سنجش تقاضای موثر، آمار تعداد معاملات ماهانه بر اساس آمارهای رسمی است. با توجه به آنکه منطقا در صورت وجود قدرت خرید، تقاضای مصرفی همیشگی است در نتیجه تکانه‌ها و موج‌های شدید در تغییر معاملات عمدتا ناشی از تقاضای سرمایه‌ای است. در حال حاضر باتوجه به ورود بازار مسکن به دوره رکود، عدم‌پیش‌بینی افزایش شدید قیمت دلار در سال آتی، سیاست‌های مالیاتی مدنظر دولت برای خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، کاهش قابل‌توجه تقاضای سرمایه‌ای و عملا خروج آن از بازار مسکن به عنوان گزینه اصلی پیش‌بینی می‌شود. از سوی دیگر به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها طی سه سال گذشته و کاهش قابل‌توجه قدرت خرید تقاضای مصرفی، که شاهد آن کاهش ملموس حجم معاملات نسبت به سنوات گذشته بوده و عملا به بروز یک تغییر کانال معاملاتی منجر شده است، عمده تقاضای مصرفی از نوع تبدیل به احسن پیش‌بینی می‌شود و شانس زیادی برای خرید‌های خانه اولی متصور نمی‌باشد. به بیان دیگرتعداد معاملات ماهانه در تهران به عنوان یکی از شاخص‌های بیانگر وضعیت کلی بازار مسکن در محدوده ۳‌هزار تا ۱۰‌هزار معامله پیش‌بینی می‌شود که نوسان آن درحدود ۶‌هزار و کمتر محتمل‌تر است. بنابر این رکود عمیق در سمت تقاضا به دلیل نبود تقاضای سرمایه‌ای و نبود قدرت خرید برای خانه اولی‌ها به عنوان اصلی‌ترین سناریو مورد انتظار است.

از منظر عرضه بازار مسکن را می‌توان عمدتا به دو بخش سرمایه‌گذاران تخصصی و غیرتخصصی تقسیم کرد. بخش اول شامل فعالانی است که فارغ از دوران رکود و رونق، سرمایه‌گذاری و تولید مسکن، حرفه اصلی و مستمر ایشان است. لیکن گروه دوم بر اساس چرخه‌های رکود و رونق و معمولا با بهبود شرایط بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها در دوره رونق وارد سرمایه‌گذاری در این حوزه با هدف سودآوری بیشتر نسبت به بازارهای موازی می‌شوند. البته با طرح مسکن مهر حالت دیگری از عرضه در بازار مسکن شکل گرفت که می‌توان از آن به عنوان سرمایه‌گذاری توسط دولت یا عرضه دولتی نام برد. مهم‌ترین شاخص برای ارزیابی وضعیت عرضه، آمار صدور پروانه ساختمانی است. همان‌گونه که در بالا اشاره شد با توجه به ورود بازار مسکن به فاز رکود به طور معمول کاهش عرضه ناشی از خروج سرمایه‌گذاری‌های غیرتخصصی امری کاملا محتمل است. از سوی دیگر به دلیل کاهش حاشیه سود در این دوران کاهش میزان سرمایه‌گذاری و عدم‌توسعه توسط سرمایه‌گذاران تخصصی نیز امری مورد انتظار است. بنابراین انتظار می‌رود که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی برای شهرهای کل کشور در سال آتی به عددی کمتر از ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی در سال کاهش یابد و این عدد برای تهران کمتر از ۷۰‌هزار واحد محتمل است. در ضمن در صورت عدم‌ایجاد تسهیل در ضوابط و تراکم‌های مبنای صدور مجوز ساخت، اعدادی حتی کمتر از ۵۰‌هزار واحد برای شهر تهران دور از ذهن نخواهد بود. بنابر این از منظر عرضه غیردولتی شرایط رکودی در بازار و کاهش سرمایه‌گذاری برای عرضه در سال‌های آتی روال مورد انتظار خواهد بود.

اما از منظر عرضه دولتی، با توجه به تصویب و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰، امکان شناسایی زمین و اقدامات مربوط به افزایش محدوده شهرها و اعطای مجوز شهرک‌های متصل و منفصل، افزایش قیمت نفت و امکان افزایش درآمدهای نفتی دولت در سال آینده، سیاست‌های دولت برای استفاده از افزایش تولید مسکن به عنوان یک پیشران اقتصادی جهت ایجاد رونق اقتصادی، افزایش عرضه در این بخش را محتمل و مورد انتظار می‌سازد. بنابراین در این حوزه صدور پروانه ساختمانی در حدود ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی در کل کشور برای سال آتی محتمل است. ذکر این نکته ضروری است که با توجه به آنکه در این بخش عملا افزایش پایه پولی برای تامین منابع موردنیاز اجتناب‌ناپذیر می‌نماید، توجه به آثار تورمی آن در سال‌های آینده امری ضروری است که می‌تواند در صورت عدم‌توجه لازم، در عمل نه تنها منجر به حمایت از مردم برای تامین مسکن ایشان نشود بلکه به کاهش توان اقتصادی ایشان نیز بینجامد.

باتوجه به تمام موارد فوق الذکر تصویر کلی از فضای حاکم بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ به این صورت خواهد بود که؛ به دنبال افزایش قیمت شدید از سال۹۷ تا ۹۹ و با چشم‌انداز تثبیت نرخ دلار در سال پیش رو، بازار مسکن وارد یک دوره رکود عمیق خواهد شد که طی آن به دلیل کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای از یکسو و همچنین نبود قدرت خرید برای تقاضای مصرفی به‌ویژه خانه اولی‌ها با یک افت شدید در تقاضا روبه‌رو خواهیم بود که تاثیر خود را در کاهش آمار معاملات ماهانه نشان خواهد داد. به‌دنبال این موضوع به دلیل کاهش حاشیه سود مورد انتظار از بازار مسکن با کاهش سرمایه‌گذاری غیردولتی در حوزه تولید و در نتیجه کاهش میزان عرضه مواجه خواهیم بود که تاثیر آن در کاهش تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره در سال آتی مشهود خواهد بود. از سوی دیگر اگرچه افزایش عرضه دولتی مورد انتظار است ولیکن اولا به دلیل نبود زمین‌های مناسب به‌ویژه در کلان‌شهر‌ها و همچنین کمبود منابع مالی موردنیاز، بیش از آنکه این میزان عرضه موجب ایجاد تقاضای موثر شود منجر به رونق در حوزه فعالان پیمانکاری ساخت خواهد شد.

در پایان از آنجا که سهم قابل‌توجهی از تولید ناخالص ملی به بخش مسکن و صنایع پیشین و پسین آن تعلق دارد و قطعا رکود آن می‌تواند منجر به بروز رکود عمیق اقتصادی شود و از سوی دیگر به دلیل سیاست‌های انقباضی در اقتصاد جهانی احتمال کاهش قیمت نهاده‌ها مورد تصور است، استفاده از منابع خرد جهت سوق دادن به سمت تولید و تمرکز منابع محدود دولتی برای ایجاد زیرساخت و توسعه موردنیاز جهت تامین زمین‌های موردنیاز برای توسعه آتی شهرک‌ها و همچنین تخصیص وام‌های متناسب با دوره رکودی به سازندگان با قابلیت انتقال به خریداران و از همه مهم‌تر جبران قدرت خرید کاهش یافته تقاضای مصرفی با استفاده از طرح‌های تامین متری مسکن از جمله سیاست‌ها و جهت گیری‌های اصلی در راستای کاهش اثرات رکودی در حوزه مسکن است.

منبع: دنیای اقتصاد-روزبه ظهیری کارشناس مسکن