دردسرهایی که خرید ملک ورثه‌ای دارد را بدانید
خرید ملک ورثه‌ای یکی از چالش‌برانگیزترین معاملاتی است که اگر از راه قانونی و صحیح صورت نگیرد خریدار یا فروشنده را دچار مشکلات فراوانی خواهد کرد.
به گزارش منیبان؛ پروین رضازاده، عضو مرکز وکلای قوه قضاییه استان البرز در این‌باره می‌گوید: قبل از معامله ملک ورثه‌ای ابتدا باید مطمئن شوید که ملکی که در دست فروش است متعلق به متوفی است یا خیر. برای اطمینان از این موضوع لازم است خریدار سند ملک را ملاحظه کند یا درصورت عدم سند رسمی مبایعه‌نامه ملک به رویت خریدار برسد. وراث باید گواهی انحصار وراثت را از دادگاه گرفته تا ورثه و میزان سهم‌الارث آنها مشخص شود و بهتر است خریدار بدون مشاهده اصل گواهی حصر وراثت اقدام به خرید نکند و درصورت انتقال سند رسمی، وراث علاوه بر گواهی حصر وراثت باید نسبت به دریافت گواهی پایان کار و پرداخت مالیات بر ارث و عوارض شهرداری اقدام کنند.
رضازاده ادامه می‌دهد: هر شخصی حق دارد تنها به میزان سهم‌الارث خود اقدام به فروش یا انتقال کند و درصورت فروش کل ملک نیاز به رضایت تمام ورثه است؛ به‌نحوی که باید امضای تمام ورثه در مبایعه‌نامه و یا در زمان حضور در دفترخانه یا مشاور املاک ثبت شده باشد. یکی از مهم‌ترین شرایط صحت هر قرارداد، داشتن اهلیت طرفین معامله است بنابراین اگر در بین ورثه، محجوری حضور داشته باشد، اهلیتی برای انجام معامله نخواهد داشت. (محجور به شخصی گفته می‌شود که شرعا نمی‌تواند در اموالش تصرف کند. نابالغ بودن، دیوانگی، بردگی، سفاهت، ورشکستگی و بیماری منجر به مرگ را از اسباب حَجْر شمرده‌اند.)
مثلا در معامله توجه شود آیا در بین ورثه، وارث صغیر وجود دارد یا خیر؛ چرا که خود صغیر توانایی معامله را ندارد و برای این امر قیم باید فروش سهم‌الارث صغیر را به اداره سرپرستی قوه قضاییه اطلاع داده و درصورت موافقت دادستان سهم صغیر را به فروش برساند.
رضازاده اضافه می‌کند:طبق قانون هر فردی می‌تواند تا یک سوم اموال خود را وصیت کند. درصورتی که فردی به‌صورت رسمی یا عادی وصیت نامه‌ای را تنظیم کرده باشد، این امر می‌تواند موجب تغییر در معاملات وراث شود؛ بنابراین خریدار باید از نبود وصیت‌نامه متوفی مطمئن شود. به‌طور خلاصه اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، بایستی هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه‌نامه، به نکات ذیل توجه و دقت کافی کنید تا در آینده با مشکلی مواجه نشوید:
لزوم ارائه اصل سند مالکیت اطمینان از عدم‌وجود وصیت نامه لزوم ارائه گواهی حصر وراثت حضور تمامی وراث هنگام انجام معامله لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث عدم‌وجود اشخاص محجور در بین وراث ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله لزوم بررسی وجود و یا عدم‌وجود وصیت نامه از متوفی درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم‌نامه، مفاصاحساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی هنگام انجام معامله.
