صندوق ملی مسکن راهگشای بازار است؟

به گزارش منیبان، صندوق ملی مسکن با اتکا به ماده ۳ قانون جهش تولید مسکن و به منظور ایجاد هم‌ا‌فزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن، با کارکرد تجمیع و تخصیص منابع مالی موضوع این قانون، باید حداکثر تا سه ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون تشکیل شود.

به نقل از فارس، بر این مبنا سرانجام ۱۸ آبان پس از کش و قوس فراوان، اساسنامه صندوق ملی مسکن توسط شورای نگهبان تایید شد و این نهاد رسمیت یافت و تابلوی آن بر سر در محلی واقع در خیابان شهید کامران نجات‌الهی نصب شد.

به اتکا به مفاد قانون جهش تولید و تامین مسکن، تمام منابع مرتبط با زمین و مسکن و مالیات‌های مربوط در این صندوق تجمیع شود و منابع حاصل صرف تامین مسکن و زیرساخت‌های آن خواهد شد.

با توجه به اهداف در نظر گرفته شده برای صندوق ملی مسکن، این صندوق می‌تواند تحول بزرگی در بخش مسکن، به ویژه بسترسازی تامین مالی مسکن به وجود بیاورد. همچنین این نهاد با در اختیار داشتن منابع مالی، تکمیل کننده‌ اقدامات اجرایی معاونت مسکن در وزارت راه و شهرسازی خواهد بود.

در همین راستا، «حمید احمدی» کارشناس حوزه مسکن در بیان مزایای تشکیل صندوق ملی مسکن، گفت: تجمیع منابع و وجود صندوقی که مصارف آن تنها به بخش ساخت مسکن اختصاص می‌یابد، مسئله‌ای بسیار مهم در این حوزه است و می‌تواند خلا تامین مالی در حوزه ساخت مسکن را پوشش دهد.

وی افزود: هر چند معتقد هستم که نظام بانکی متولی اصلی تامین مالی ساخت مسکن است، اما با توجه به بی‌مهری بانک‌ها حضور یک صندوق در این بخش به وضوح حس می‌شد.

احمدی تاکید کرد: تمامی منابع مرتبط با حوزه مسکن بر اساس قانون باید به صندوق ملی مسکن واریز شد و از این منابع به صورت تسهیلات قرض‌الحسنه در ساخت مسکن استفاده شود.

آسیب بزرگ صندوق ملی مسکن چیست؟

علی رغم نکات فوق، آسیب‌هایی نحوه‌ی مدیریت منابع این صندوق را تهدید می‌کند. مهم‌ترین تهدیدی که صندوق ملی مسکن با آن مواجه است، هزینه‌کرد اصل منابع صندوق به صورت کمک‌های بلاعوض به حساب می‌آید. در مقابل صندوق باید تا جایی که می‌تواند منابع خود را در طرح‌های توسعه‌ای بخش مسکن سرمایه‌گذاری و با اهرم کردن این منابع، بدون هزینه کرد یک ریال، ساخت مسکن در کشور را پیگیری کند.

با توجه به مفاد قانون جهش تولید و تامین مسکن، وجود صندوق ملی مسکن می‌تواند، با ایجاد زیرساخت و راه دسترسی مناسب، مشکل بسیاری از شهرهای جدید اطراف کلانشهرها را حل کند. در صورتی که شهرهای جدید را بتوان با جاده مناسب یا مسیر ریلی به شهر مادر وصل کرد، به خوبی امکان اسکان بار جمعیتی شهر مادر در این شهرها فراهم خواهد شد.

منابع صندوق ملی مسکن صرف چه هزینه‌هایی شود؟

نقطه‌ی قابل توجه این است که در مواردی خط ریلی در نزدیکی شهر مورد نظر نیز وجود دارد و با سرمایه‌گذاری کمی می‌توان خط ریلی را به شهر جدید متصل کرد. بر این مبنا صندوق ملی مسکن می‌تواند هزینه‌‌ی اتصال خط ریلی را بپردازد و در ازای آن از شهر جدید زمین دریافت نماید. با تکمیل پروژه، ارزش زمین‌های دریافتی هم افزایش می‌یابد و صندوق می‌تواند با فروش این زمین‌ها یا مشارکت در ساخت ارزش افزوده‌ی بیش‌تری ایجاد نماید.

از سوی دیگر، اهرم منابع صندوق برای پرداخت تسهیلات بیش‌تر می‌تواند در بانک سپرده‌گذاری کند به شرطی که بانک هم از این منابع به همراه منابع درونی خود، تسهیلات چند برابری برای موضوعات مدنظر صندوق پرداخت کند یا امتیاز وام متناسب با مدت سپرده‌گذاری پرداخت کند.

در این صورت در ازای یک واحد منابع صندوق، چند واحد تسهیلات پرداخت می‌‌شود و با بازپرداخت تسهیلات، منابع به صندوق باز خواهد گشت.

همچنین پرداخت تسهیلات قرض الحسنه. در بعضی از طرح‌ها با تزریق مبلغ کمی به پروژه امکان اتمام آن وجود دارد اما به هر دلیل مردم امکان تامین آن را در کوتاه مدت ندارند. در این موارد می‌توان تسهیلات به صورت قرض الحسنه به مردم پرداخت کرد.

آخرین مزیت ایجاد صندوق ملی مسکن، تضمین پیش‌فروش واحدهای مسکونی اقدام دیگری است که صندوق ملی مسکن می‌تواند انجام دهد.

یکی از دلایلی که پیش‌فروش واحدهای مسکونی توسعه پیدا نمی‌کند، عدم اعتماد خریداران به اتمام کار توسط سازندگان از یک سو و عدم اعتماد سازندگان به واریز پول از طرف خریداران است. صندوق ملی مسکن می‌تواند به سازندگان خوشنام این تضمین را بدهد که در صورت عدم واریز وجه از طرف متقاضی، صندوق منابع لازم را تکمیل کند. همچنین به خریداران اطمینان می‌دهد که با نظارت دقیق بر پیشرفت پروژه، از هرگونه انحراف جلوگیری خواهد کرد.

گفتنی است، بر اساس جزئیات قانونی و همچنین نظر کارشناسان، بار دیگر باید تاکید کرد به هیچ وجه نباید منابع صندوق صرف مخارج غیر قابل بازگشت شود و باید از این منابع به نحوی بهره برد که علاوه بر توسعه ساخت مسکن و صنایع مرتبط، ارزش افزوده بیش‌تری ایجاد شود.